瑞典马尔默一小区即将破产，业主秒变租客！

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北欧模式之前在曾经在讲如何在瑞典合法的出租自己的公寓的文章里（如何在瑞典合法的出租自己的公寓）讲到了瑞典bostadsrätt这种比较独特的产权模式

Bostadsrätt中文到底怎么翻译貌似没有定论，有些人叫“亚产权”，有些人叫“集体产权”。瑞典大多数的楼房都是bostadsrätt这种产权形式（注：有例外），只有别墅一般才是“全产权”，或者叫“独立产权”（注：也有例外）。联排别墅有的是bostadsrätt产权，有些是独立产权，购卖的时候需要注意。

在瑞典购卖bostadsrätt的业主，虽然花费动辄数百万克朗，但其实是并没有所购卖的房子的产权的，只有居住权。房子的产权是在bostadsrättsförening（注：简称Brf）手里的。在瑞典居住的华人普遍习惯称Brf为“业主委员会”，但Brf跟中国的业主委员会其实是有非常大的区别的。小编认为Brf翻译为“住房合作社”其实更为准确。

中国的业主委员会是一个职责和权力都不是特别明确，而且并不具有独立法人资格的一个略神奇的组织。而瑞典的Brf是具有独立法人资格的，拥有自己的公司注册号，而小区的房子都是属于Brf的资产。在瑞典，购买了bostadsrätt之后是不会有任何政府部门颁发给你产权证的。你有权在某个小区的某套房子居住的记录在业委会，也就是Brf那里，如果需要开这方面的证明也是找Brf开。

既然Brf是一个独立法人，那么它就是有可能破产的。如果一个Brf破产了，那么购卖了Brf的房子的居住权的业主们会怎么样呢？

最近，马尔默著名的玫瑰园（Rosengården）就发生了一家面临破产的问题。这家Brf叫Brf Taxeringsrevisorn 2，拥有70多套住宅。因为这家Brf付不起自己账单，所以讨债局（Kronofogden）将在9月28日把这个Brf名下的70多个住宅拍卖出去，用拍卖的钱来支付Brf的欠款。这些房子目前估价7千万克朗，但这个数目并不够支付Brf Taxeringsrevisorn 2的所有欠款，所以拍卖之后业主们什么都不会得到。

在拍卖之后，业主们还是可以继续保留自己所买的房子的居住权的，但会从业主变成租客。他们以后将不再需要支付物业费，而是需要给买下Brf的人或者公司支付租金。具体租金的数目将由买家和租客以及租客协会协商决定。业主之前对房子进行的装修之类的投资也都会打水漂。

那些有房贷的业主，虽然在拍卖之后房子就没了，但他们的房贷是不会被一笔勾销的。如果无法一次性还清贷款的话，他们的房贷会被转成无抵押贷款。瑞典最近的房贷利率大约是1.2%-1.6%的样子，而无抵押贷款的利率普遍在4%以上。一名业主带着哭腔告诉记者：“我不知道怎么告诉我的儿子他以后就不能去足球训练了，因为涨了利息之后妈妈就没钱给他缴纳俱乐部的会费了。”

Brf Taxeringsrevisorn 2到底是如何走到目前快要破产的境地的呢？这个就说来话长了。

Brf Taxeringsrevisorn 2位于一个被马尔默玫瑰园一个被称为“长城”的小区里。“长城”建于1971年，是瑞典当年的“百万住宅”项目的一部分，一开始是公租房，后来在2008年改成了Brf。关于瑞典60-70年代的百万住宅项目以及后来公租房转Brf的历史可以看北欧模式之前的文章（导致瑞典首相被弹劾的市场化房租到底是怎么一回事？）。

Brf这种住宅形式，理论上说应该是住户通过民主的选举的方式，选出来一个“董事会”。然后由董事会的业主代表来主持Brf的日常运营，决定业主们每个月缴的物业费该怎么花。但是Brf Taxeringsrevisorn 2与大多数普通Brf不同的一点在于它的章程。根据Brf Taxeringsrevisorn 2的章程，它76%的投票权都在一家叫Amun Capital Sweden的公司手里。这家公司当年参与了Brf Taxeringsrevisorn 2的建立过程，并且在楼里拥有34套住房。这就导致了整个民主机制失效。

Brf Taxeringsrevisorn 2的主席就是一名住在斯德哥尔摩Östermalm的中间党的议员Sapko Sinani。他把整个Brf Taxeringsrevisorn 2的物业服务外包给了自己名下的公司，但只收钱，从不提供任何服务。楼里的电梯坏了一年多了也没人修，住户每天提着购物袋带着2岁的小娃爬9层楼；地下室的灯坏了只能拿手电下去；大门关不上没人修，玻璃被砸也没人换；很多卫生间长霉菌没人管，下水道堵了通风静止了也都没人管。而且Brf还经常不交电费和取暖费，导致房子里断电断暖。同时，Amun Capital Sweden把他们在Brf Taxeringsrevisorn 2所拥有的34套住宅以一套一个月5.6万克朗的价格租给马尔默市政府作为无家可归者的紧急收容住宅，赚的盆满钵满。

从2017年开始，Brf Taxeringsrevisorn 2就没有再公布和上交过年报，具体经济状况没人知道。然而，神奇的是，公司管理局并没有因为没有收到年报就对它进行调查，税务局也没有因为没收到税表就采取任何的措施。而且房产中介还一直在推销这个Brf的房子，表示这里绿化和采光都很好。买房的人表示他们的银行看到房子最新的年报是2016年的也并没有说什么。并不懂行的业主傻傻的相信中介和银行的专业性，就这样就跳进了坑里。

为了抗议业委会的管理，业主们找了律师，召开业主大会，但是最终的选举结果依然还是Sapko Sinani当选。于是不少业主开始拒绝缴纳物业费。但很多业主因此被业委会以不交物业费为理由从自己的房子里驱逐了出去。

这里就要提到瑞典和中国买房的另一个重大的区别了。因为在瑞典买的房子是没产权的，所以业委会是可以把你从自己的买的房子里驱逐出去的，比如不交物业费，比如干扰邻居，比如非法出租，都可以是驱逐你的理由。在中国不交物业费一般物业公司顶多就是不允许你使用电梯之类的，房子永远还是你的。但在瑞典，不交物业费的话业委会是可以叫讨债局（Kronofodgen）把你从你买的房子里驱逐出去的，然后再由讨债局把你的房子进行强制拍卖。

如今Brf Taxeringsrevisorn 2要破产了，业主们呼吁政府帮助他们。但瑞典司法部长Morgan Johansson表示：“住房是私人财产。每个人都有义务管理好自己的私人财产。这是他们自己的责任。”

参考新闻：

https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/5GL3xe/skandalhuset-i-malmo-boenden-forlorar-lagenheterna

https://www.svt.se/nyheter/lokalt/skane/kinesiska-muren-saljs-pa-exekutiv-auktion-av-kronofogden

https://www.arbetaren.se/2021/05/06/boendet-som-blev-en-mardrom/

https://www.expressen.se/nyheter/striden-mot-bostadsmaffian-hundra-barn-orosanmalda/

https://www.sydsvenskan.se/2019-04-29/maklare-salde-nyligen-lagenhet-i-misskotta-foreningen

https://www.msn.com/sv-se/nyheter/news/morgan-johansson-till-de-boende-det-finns-ingen-hj%C3%A4lp-att-f%C3%A5/vi-AAOtM9b

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